Postopek gradnje in morebitne pasti

Za začetek gradnje seveda potrebujete lastno zazidljivo zemljišče. V kolikor ga še nimate, ga kupite, pri čemer je v veliko pomoč lokacijska informacija (več o njeni pomembnosti tukaj). Glede zazidljivosti je potrebno podrobno preučiti prostorski akt (OPN). Za nekatere objekte je potrebno narediti in sprejeti OPPN (podroben občinski plan).

Pred sestankom z arhitektom je dobro čimbolje in čimnatančneje določiti svoja izhodišča. Projektna naloga je pisno delo, ki vsebuje želje investitorja glede velikosti in oblike stavbe, električne napeljave, strojnih inštalacij, finančnega okvirja ter komu bo namenjena, kar arhitektu olajša njeno zasnovo. Izdela se ciljni načrt, katerega namen je vzpostaviti strokovno podlago natančnih in preverjenih izhodiščnih podatkov za strateške odločitve pri večjih investicijah, predvsem pri razvoju ter razširitvah stavbnih kompleksov, ki vsebujejo večje število objektov in/ali zahtevnejše inštalacijske, organizacijske in tehnološke procese in sisteme.

Ob oblikovanju IZD oz. skice predvidenega objekta (novogradnje ali rekonstrukcije) skupaj z arhitektom upoštevamo vse pogoje in zahteve, navedene v lokacijski informaciji oz. v OPN. Obsegati mora popis zemljiških parcel predvidene gradnje, navedbo veljavnega prostorskega akta, opis obstoječega in predvidenega stanja, grafični prikaz lege objekta na zemljišču z razvidnimi osnovnimi gabariti in odmiki, karakteristične načrte arhitekture ter prikaz priključkov na gospodarsko javno infrastrukturo in popis predvidenih priključkov na gospodarsko javno infrastrukturo z navedbo vseh predvidenih kapacitet. Iz tega sledi IDP, ki je podlaga za izbiro optimalne variante objekta. V njem opredelimo  proračun gradbenih stroškov in zunanje ureditve, kar služi kot podlaga za odločanje o idejnem načrtu investicijskega procesa, in definiramo podrobno časovnico za realizacijo projekta.

Z izdelano idejno zasnovo se na posameznem področju javne infrastrukture in ostalih morebitnih soglasodajalcev (elektro, vodovod, komunala, toplovod, ministrstvo za infrastrukturo, ARSO, Zavod za varstvo narave, Zavod za varstvo kulturne dediščine, ministrstvo za obrambo, itd.) zaprosi za pridobitev projektnih pogojev.

DGD je namenjena pridobitvi mnenj in gradbenega dovoljenja (GD). Vsebuje tiste podatke, na podlagi katerih se pristojni mnenjedajalci, ki so predhodno izdali projektne pogoje, opredelijo glede skladnosti dokumentacije s predpisi ter določijo pogoje za izdelavo projektne dokumentacije za izvedbo gradnje (PZI) in uporabo objekta. Pridobljena mnenja se vložijo v vodilno mapo projekta. Plačati moramo komunalni prispevek, ki ga določa občina, in upravno takso, izračunano na osnovi projektantskega predračuna. Upravni organ (pristojna upravna enota) nato na podlagi naše vloge odloči o izpolnjevanju pogojev za izdajo GD in po 15 dneh od pravnomočnosti se lahko pričnejo pripravljalna dela na gradbišču.

PZI prikazuje vse, kar je potrebno za gradnjo in začetek uporabe objekta. Je nadgradnja PGD in šele v njem so načrti izdelani v takem merilu in s tako natančnostjo, da jih izvajalci na gradbišču lahko uporabijo. Poleg arhitekturnega načrta so v tej fazi gradnje bistveni tudi načrti gradbenih konstrukcij (statika), elektro in strojnih inštalacij, stavbnega pohištva. Po dogovoru se izdela tudi načrt notranje opreme. Na osnovi načrtov PZI se lahko naredi zanesljiv popis gradbenih, obrtniških in inštalacijskih del (GOI del) za pridobitev primerljivih ponudb izvajalcev.

Pred začetkom novogradnje zahtevnega ali manj zahtevnega objekta je treba izvesti zakoličenje objekta v skladu s pogoji iz gradbenega dovoljenja in dokumentacije za izvedbo gradnje.

Nujen in obvezen del procesa gradnje je nadzornik, čigar naloga je spremljanje in zagotavljanje poteka gradnje v skladu s predhodnimi dogovori in načrti, lahko pa tudi svetuje pri izbiri izvajalcev.

Osem dni pred začetkom izvajanja gradnje objekta, za katerega se zahteva gradbeno dovoljenje, mora investitor pristojnemu upravnemu organu za gradbene zadeve prijaviti začetek gradnje.

Po gradbenem zakonu (GZ) moramo prijavi priložiti:

• zapisnik o zakoličenju iz 60. člena GZ;
• dokumentacijo za izvedbo gradnje s podatki, določenimi v predpisu iz osmega odstavka 29. člena GZ, če se ta zahteva v skladu z 61. členom GZ, ki sta jo podpisala projektant in vodja projekta, pri čemer je njen sestavni del tudi njuna podpisana izjava, da so v dokumentaciji za izvedbo gradnje v celoti izpolnjene zahteve iz 15. člena GZ;
• pri odstranitvi manj zahtevnega in zahtevnega objekta: načrt gospodarjenja z odpadki v skladu s predpisom, ki ureja ravnanje z gradbenimi odpadki, in dokumentacija za odstranitev z vsebino, določeno v predpisu iz osmega odstavka 29. člena tega zakona, ki ga izdelata pooblaščeni arhitekt ali inženir;
• če gre za odstranitev objekta kulturne dediščine: posnetek dejanskega stanja in
• če so bili v gradbenem dovoljenju zaradi prevlade druge javne koristi nad javno koristjo ohranjanja narave določeni izravnalni ukrepi: mnenje organizacije, pristojne za ohranjanje narave, da so izpolnjeni pogoji za delovanje izravnalnih ukrepov.

Ne glede na navedeno lahko investitor pred prijavo začetka gradnje prijavi pripravljalna dela na gradbišču, pri čemer prijava pripravljalnih del vsebuje samo podatke in dokazila iz prejšnjega odstavka, ki se nanašajo na ta dela. Po prijavi začetka gradnje je treba prijaviti vsako spremembo v zvezi z nadzornikom. S prijavo začetka gradnje se seznanijo mnenjedajalci, gradbeni inšpektor in drugi pristojni inšpektorji.

Po končani gradnji se izdela PID, ki je namenjena pridobitvi uporabnega dovoljenja, evidentiranju objekta ter njegovi uporabi in vzdrževanju. Prikazuje vse morebitne spremembe in odstopanja izvedenih del od stanja, predvidenega s PGD in GD. Pridobljeno UD je pogoj za začetek uporabe objekta, zgrajenega na podlagi GD, izda pa ga ista upravna enota, ki je izdala GD. Zahtevi se priložijo izjave projektanta, nadzornika in izvajalca, dokumentacija za pridobitev uporabnega dovoljenja, dokazilo o zanesljivosti objekta in drugi dokumenti, ki jih določajo posebni predpisi. Za manj zahtevne objekte ali objekte brez vplive na okolje se UD izda brez posebnega ugotovitvenega postopka in opravljenega tehničnega pregleda. Za ostale objekte upravna enota razpiše datum tehničnega prevzema, kamor so povabljeni vsi predstavniki mnenjedajalcev, ki so bili v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja, da se pregleda skladnost s projektom, odstopanja od projekta, upoštevanje vseh smernic in pogojev. Prav tako je potrebno predložiti vso potrebno dokumentacijo. V primeru neuspešnega tehničnega prevzema zaradi napak ali neskladnosti se le-te v dogovorjenem roku odpravi in se tehnični pregled ponovno skliče. S pridobljenim uporabnim dovoljenjem je postopek gradnje objekta zaključen; izpolnjen je pogoj za dodelitev hišne številke in vselitev ali za začetek opravljanja dejavnosti.

Pristojni upravni organ za gradbene zadeve po izdaji UD o tem obvesti pristojni organ za geodetske zadeve, ki na podlagi dokumentacije za pridobitev UD objekt evidentira v zemljiški kataster, kataster stavb oz. kataster gospodarske javne infrastrukture. Pri evidentiranju objekta in razvoju zasnov za celovito upravljanje in gospodarjenje z zgrajenim objektom (facility in property management) v M invest nudimo tudi pravne, geodetske, ekonomske in tehnične storitve, ki  spadajo med posebne svetovalne storitve –  veliko investitorjev temu posveča premalo pozornosti, vendar je strokovnjake za vzdrževanje in upravljanje objektov priporočljivo vključiti že v fazi projektiranja, kjer lahko ustrezno usmerjajo projektne rešitve.